Taannoin tapasin Halla-ahon Jussin lounaalla OmNamissa, suosikki kasvisravintolassani. Ihmettelin, että mikä on saanut vannoutuneen heteron ja punaisen lihan syöjän kasvisravintolaan. Jussi sanoi, että meillä perussuomalaisilla käytännöllinen ja realistinen suhde ruokaan, kuten on myös Venäjään. Toiseksi syyksi hän sanoi, että halusi tavata minut. Tästä hölmistyneenä istahdimme pöytään. Tai siis minä olin hölmistynyt.
Jussi tilasi annoksen Zero waste (lautasellisen hävikkiruokaa) ja itse valitsin Buddha bowlin (mustaa riisiä, broccolia, punakaalia jne.).
"Kerro huolesi, kuomaseni." Aloitin.
"Europarlamentaarikon ja kansanedustajan tehtävissä minulle on päässyt kertymään, jonkin verran varallisuutta. Tarkemmin sanottuna käteistä rahaa, joka makaa 0-korolla pankkitilillä." Aloitti vuorostaan hän intonaatiottomasti vaan ei innottomasti.
"Jaah. Luulin, että suurperheen isänä sinulla ei jää juuri säästöön. Tietääkseni makselet myös aika runsaita ruokkoja." Ihmettelin ääneen.
"Kyllä näistä hommista, jotain säästöönkin jää, kun nuukasti elelee. Ja Hilla on hyvä taloudenpitäjä. Vieraspöydät eivät notkut kalliista ruokalajeista ja monenmoisista kaakuista ja pikkuleivistä. Suolainen tarjoilu sisältää margariinia ja leipää ja makea nisupullaa. Juomana kraanavesi tai kahvi tai tee. Mutta asiaan."
"Sinähän olet aktiivinen sijoittaja kommunistisesta taustasta huolimatta. Ja myöskin tolkun mies muutenkin - taustastasi huolimatta. Meidän puolueessa ei sijoittajia eikä tolkun miehiäkään. Muutama entinen taistolainen on, mutta ne eivät tiedä sijoittamisesta mitään." Jatkoi Jussi.
"Sinulla on siis sijoitusongelmia?" Kysyin.
"Kyllä. Hilla on ainakin kerran kuussa niin pirun kiukkuinen, kun saa yhteisen tilimme tiliotteen. Tililtä menee nuoruuden hairahdukseni hedelmän elatusmaksu. Hilla vaatii, että maksu menee yhteiseltä tililtä, jotta hän voi kontrolloida, että se "nainen ei vie kaikkea"."
Nojauduin eteenpäin kiinnostuneena.
Jussi jatkoi "Ajattelin sopia lehtolapseni äidin kanssa niin, että maksan hänelle kertasumman, jolla kuitattaisiin kuukausittaiset elatusmaksut. Tämän jälkeen voisin sanoa Hillalle, että lapsen äiti on saanut perinnön eikä enää halua eikä tarvitse elatusmaksua.
Lapsen äiti ei tähän suostunut. Sanoi, että jos hän saa suuren summan, niin hän tuhlaa kaiken kerralla. Parempi vaan saada kuukausittainen summa. Näin tolkku rahankäytössä on pakotettu säilymään."
"Olisiko olemassa sellaista sijoitusinstrumenttia, josta saisi kuukausittaista tuottoa? Jos tällainen instrumentti löytyy, voin ostaa sen lehtolapseni nimiin. Lapsen äiti ei voi myydä sitä ilman minunkin suostumusta ja lapsen hyvinvointi olisi turvattu kuukausittaisella korolla, osingolla tai vastaavalla. Kysymykseni siis kuuluu, tiedätkö tällaista kohdetta?" Jussi kysyi.
"Tiedänpä hyvin ratkaisun ongelmaasi. Monet Yhdysvaltalaiset yritykset maksavat osingon neljännesvuosittain tai monet REIT-yhtiöt jopa joka kuukausi. Voisit ostaa kohtuulliseksi katsomallasi summalla noita yhtiötä." Vastasin.
"Neljännesvuosittain osinkoa maksavat yritykset maksavat osingon eri kuukausina, joten sopivalla yhdistelmällä saa joka kuukausi osingon." Jussi hoksasi.
"Kerro lisää noista REIT-yhtiöistä."
Real Estate Investment Trust
Olet ehkä harkinnut hankkia sijoitusasunnon, mutta tullut siihen tulokseen, että se hoitaminen on liian työlästä: Miten hankkia luotettava vuokralainen? Kuinka varmistua, että taloyhtiötä hoidetaan hyvin nyt ja tulevaisuudessa? Sammuukohan vuokralainen suihkuun? Vuokramarkkinoille voi päästä myös sijoittamalla REIT-yhtiöihin. Ne ovat yhtiöitä, jotka ovat hankkineet ja vuokraavat tiloja kotitalouksille ja eri tyyppisille yrityksille.
REIT-yhtiöt ovat vapautettu tuloverosta tietyin edellytyksin. Nämä yhtiöt saavat vähentää maksetut osingot verotettavasta tuloksesta ja tietty määrä (Suomessa ja Yhdysvalloissa 90%) tuloksesta on jaettava osinkoina. Nämä yhtiöt maksavat tyypillisesti korkeaa osinkoa, mutta niiden arvonnousu on varsin maltillista.
Näiden yhtiöiden analysoinnissa ei kannata nojautua pelkästään osinkotuottoon ja P/E-lukuun vaan
velkaantumisesta, vuokrausasteen kehityksestä ja asiakasjakaumaan. Nämä yritykset julkaisevat myös FFO- ja AFFO-lukuja. Nämä tunnusluvut sisältävät tulkinnanvaraisuuksia.
Minusta tärkeintä on seurata omistamiensa REIT-yhtiöistä julkaistuja uutisia. Aina löytyy itseä fiksumpia ihmisiä, jotka osaavat tulkita tilinpäätöksiä ja epärealistiset laskelmat ja odotukset tulevat ilmi. Näinhän kävi myös Helsingin pörssin ainoan REIT-yhtiön Oravan (nyk. Ovaro) kohdalla. Myin heti, kun luin ensimmäiset negatiiviset arviot yhtiöstä. En piitannut yhtiön johdon selittelyistä.
Omistukseni
- Realty Income: Jälleenmyyntitilat, commercial, manufacturing and distribution
- Stag Industrial Inc: Teollisuustilat, industrial buildings
- Epr Properties: Jälleenmyyntitilat, entertainment, recreation, and education
- Omega Healthcare Investors: Terveydenhuoltotilat, healthcare facilities
Helsingin pörssissähän on vain yksi tämän tyyppinen yhtiö; entinen Orava nykyinen Ovaro. Joten jos haluaa sijoittaa useampaan REIT-yhtiöön, niin pitää sijoittaa Yhdysvaltain markkinoille.
Alan yhtiöistä ei ole julkaistu kirjoja Neuvostoliitossa, joten suosittelen seuraavaa linkkiä:
https://www.theseus.fi/bitstream/handle/10024/94535/Tuomi_Simo.pdf?sequence=1
Riskit
Yleisesti pidetään vuokra-asuntoon sijoittamista vähemmän riskisenä kuin pörssiyhtiöön sijoittamista. Näin voi ollakin, mutta REIT-osakkeisiin pääsee kiinni pienemmällä panoksella kuin asuntoon. Suhteellinen tuotto on suurinpiirtein sama. Harvalla yksityissijoittajalla on varaa moneen vuokra-asuntoon usealla paikkakunna vielä harvemmalla on varaa ostaa liikekiinteistöä vuokrattavaksi. Sijoittamalla usempaan eri REIT-yhtiöön saa myös hajautettua sijoituksia.
Suurin riski nähdäkseni liittyy siihen, että talouden yleisen hidastumisen seurauksena yhtiöiden vuokrausaste laskee, kiinteistöjen arvo laskee, jonka seurauksena tulos heikkenee, jolloin maksettavan osingon määrä pienenee.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti